“好学生”万科的待答难题

万科的“去地产化”逻辑在半年报中有了进一步体现。

面向未来,在本轮房地产小周期延长的反常周期中,
万科料将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势,同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业,未来业绩和估值的贡献值得期待。

在2019年中期业绩发布会上,针对融资收紧的问题,万科总裁、首席执行官祝九胜说:
  好学生喜欢难题目,万科要争当好学生,答好难题目。
  船大难掉头,需要万科“答好难题目”的可没有应对融资收紧的问题这么简单。
  8月20日,万科发布了2019年上半年业绩报告。呈现出来的数据很漂亮:
  实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;
  持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;
  净负债率35.04%,持续保持行业低位。
  实现销售面积2150.1万平方米,销售金额3340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。
  在某机构发布的2019上半年房地产企业销售额排行榜中,万科高居第二位。这样的成绩,放在适龄儿童中,是标准的三好学生。
  但把平面的成绩放在时空中去看,光鲜的成绩便褪去华丽的外衣,透着一丝焦虑。
  增速放缓,主营业务遭遇天花板
  拎出4年内营业收入、销售金额、销售面积等能看出未来走势的几组核心指标的数据来进行对比分析。
  可以看到,万科营业收入表现一直良好。但房地产行业的特殊性,有1—2年的项目结转周期,所以今年的营业收入对应的是2017年左右的销售业绩。从销售金额、销售面积的同比增速来看,万科是一直呈现下降趋势的,也就是说接下来的两年,万科营收也将受影响。
  可以看出,万科的主营业务房地产开发呈现增长疲软的趋势。究其原因,与大环境离不开,上半年全国房屋新开工面积同比增长10.1%,增速较2018年同期减少0.7个百分点。
  另一方面,行业集中度的提升也让万科增长更加乏力。根据2018年年度报告,万科房地产业务的市占率达到了4.05%,在今年上半年,万科开发业务销售金额在41个城市中,位列当地前三,市占率或许有进一步提升。而在前面有碧桂园、恒大强劲对手,后又有保利、融创等追兵,想要进一步提升,难度不小。
  再来看万科土地储备及新开工面积。
  去年,万科喊出了“活下去”的口号,给行业带来些许悲凉。但从万科前7个月的拿地动作来看,在同行中仍是锐意进取的“好学生”,以超千亿的拿地金额排在第二名。如果只与自己比较,万科在拿地的速度上的确呈放缓的姿态,新开工面积同比下降,新增地块规划面积同比下降三成。
  新业务难登大堂 第三次创业道阻且长
  当主营业务放缓的同时,新业务却不能如愿跟上。
  2014年,万科确定要做城市配套服务商,在传统的住宅业务以外,万科计划加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
  当时郁亮给出了一个目标:
  我们希望在十年后,新业务能取得和住宅并驾齐驱的地位。
  5年过去了,住宅遇到了增长瓶颈,而新业务被“收敛、聚焦,活下去”掩盖。
  尽管长租公寓、商业开发和运营、物流仓储服务、产业办公、冰雪度假等业务单独拆开,数据不算十分难看,但相比于房地产开发业务而言,仍然是难登大堂,由于远没有达到财报信息披露的标准,收入被计算在主营业务里。
  尤其是在长租公寓层面。万科在2018年8月,曾说要把租赁业务定为集团的核心业务,也就1年时间,万科暂停了雄心勃勃的“万村计划”,因为遇到困难。而被认为是升迁之路,从深圳总经理走到长租公寓总经理的薛峰也辞职了。
  在今年6月的股东大会上,面对小股东对多元化业务收益的询问时,祝九胜非常坦承,用了“不尽如人意”“差强人意”来形容,“我们很惭愧,此刻还不理想。”
  好学生喜欢难题目,祝九胜说:
  现在城乡建设与生活服务商转型是万科的第三次创业,第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求,构筑我们的第二条增长曲线。
  现实很骨感,万科要解答新业务难题,道阻且长。
  近四成净利润被少数股东分掉
  少数股东吃掉利润的话题谈及了很多年,在2016年由一位地产高管实名发问“作为优秀房企的万科的利润去哪了”达到了高潮。好几年过去,万科依旧没变。
  让这位高管疑惑的是,归属于上市公司股东的净利润增速比较缓慢,甚至出现下滑,与万科的业绩高速增长相背离。2015年财报的数字显示,万科归母净利润的增速远不及少数股东损益的增速,2015年万科营收和净利润增长了35%,归母净利润仅增长了15%,但少数股东损益增长了121%,整整43亿元利润被“少数股东”分走,占了净利润的1/3。
  以此逻辑,来看万科近年来少数股东损益表现。不难发现,少数股东的损益增速依旧高于归母净利润,从半年报中的对比可发现,少数股东损益占比在2016年有所下降,但2017年又持续增长。
  在年报中,少数股东损益占比在2017年走到了一个低点,而在2018年又达到了近四年高点。也就是说在2018年有三成的净利润被少数股东拿走了,这一数字在2019年上半年接近了四成。
  “少数股东”是谁?项目子公司的股东,主要包块两大类:一是合作方,二是万科项目跟投员工及万科高管。
  在今年的股东大会上,有小股东表达了不满:“将近1/3的净利润去到少数股东那里,这是损害了上市公司股东的利益。甚至还有投资者怀疑管理层进行利益输送。”
  祝九胜的回应把重点放在了项目合作方:
  我们要源源不断地获取土地资源和项目资源,所以在经营者看来,一方面既要善待项目合作方,另一方面,对上市公司股东的利益也肯定不能有任何不利的情形出现。

不过,另外一种解读是,租赁核心化,这是万科“去地产化”的表现。就在今年6月份举办的万科2017年度股东大会上,董事长郁亮曾表示,万科的方向是明确的,但路径还不清晰,目前还无法回答十年之后物流板块占比多少,商业板块占比多少,但可以清晰的是,万科未来是美好生活的服务商,未来想到万科,想到的是美好生活,不是几栋房子。

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万科“去地产化”路径

平安证券:毛利率和业绩增速有望保持较高水平

但这并不意味着租赁业务在万科营收中的比重分量以及租赁的赚钱能力,因为,此次半年报万科全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例高达95.0%,这么看来,其他业务都是“小料”。

2012年万科判断地产行业进入白银时代,虽然没有黄金时代贵,但依然是贵金属。在白银时代启动转型,才会有充足的时间,等到青铜时代再转型就来不及了。“我们从事转型的决心从来没有改变过。我们对白银时代的判断从来没有改变。”郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。

除了各项稳健指标,财报中的另一大焦点是,万科首次将租赁确立为核心业务。对于这样的改变,万科总裁、首席执行官祝九胜解释这是万科定位逻辑的延伸,从城市配套服务商到美好生活服务商,万科坚持为大众服务、为普通人服务,这个逻辑自然延伸到租赁住宅,而为大众业务、普通人服务才是万科的主渠道业务。

从去年9月底流出的“活下去”会议图片、多个楼盘维权事件等,万科如何在业绩、规模及质量间寻求平衡?郁亮还有何创新突破万科现有资产?

其实,“去地产化”正在一点点渗透万科,反映在业务上,就是上半年万科在商业开发与运营、物流仓储服务、养老教育、冰雪文化、娱乐文化、医疗等领域的表现。

随后的问答环节,首个问题就抛给万科总裁兼首席执行官祝九胜:万科如何在未来继续领跑行业?

至于赚钱与否,祝九胜的言外之意已经透露出长租公寓还未找到盈利模式,“这是给大众、普通人提供一个居住的解决方案,从资本回报、赚钱不赚钱来说,短期来说我相信媒体朋友比我们从业者还清楚。”

华创证券指出,2018年末万科资产负债率84.6%;净负债率仅30.9%,
处于行业低位;公司2018年发债多项利率处于行业低位,目前现金短债比高达2.4倍、处于行业高位。

不过,万科的地产业务还是出现了“放缓”的现象。比如,财报显示,2018年上半年,万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%。而据国家统计局数据,今年1-6月全国商品住宅销售面积为6.69亿平方米,销售金额为5.66万亿元,同比分别增长3.2%和14.8%。

“活下去”成为去年万科的热词,万科董事会主席郁亮表示,万科很让大家操心,说活下去的时候是对自己说的。万科是危机感驱动的公司,内部讲话变成了公开的,造成了很多人的困扰。郁亮表示,2018年战略上做了小小修订,升级为城乡建设与生活服务商,不仅提供硬件,更提供服务。收敛聚焦是阶段性的总结和调整,不是砍树,是修剪。先确保根基稳固才能更好的开枝散叶,为未来的发展赢得坚实的基础。

不过,在117个新增项目中,一线城市中只有2个项目,位于上海。而万科的一线城市销售金额占比也在逐步下降,2016年上半年占比26%,2018年上半年只有18%。对此,万科内部人员向和讯房产表示,万科目前深耕的是核心城市群及都市圈。这与财报中的说法一样,半年报中提到,万科坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,上半年新进入涿州、盐城、银川等城市。

就万科去年销售回款目标是否有所下调?张旭表示,公司每年不会给自己定任务的,每天都是卖房的好日子,根据市场情况去努力。

万科的另一大忧患意识体现在对各项财务指标的管控,以及未来业绩支撑的准备上。

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或许,万科的“危机意识”也藏在这项制度里。此前为万科的事业合伙人制度做过顾问的周禹曾表示,不能持续增长就意味着失败,万科一定要增长,增长的秘诀就是调动员工的积极性,并且范围越广越好!

多元化业务同步发展,万科物业实现营收98亿元,同比增长33%,连续第九年蝉联“中国物业百强
企业综合实力TOP1,在物业服务行业中保持领先。报告期内,公司长租公寓覆盖35个主要城市,累计开业超6万间,开业6个月以上平均出租率约92%;
管理商业项目逾210个,总建筑面积超1300万平方米。2018年万纬物流进驻42座城市,新获取124个项目,可租赁物业的建筑面积约971万平方米,其中稳定运营项目平均出租率为96%;万科多元业务齐头并进,未来值得期待。

短短一周,万科在文化娱乐、医疗、物流等领域就有三笔投资。

平安证券认为,万科作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,仍将保持较快增速。随着市场高点时销售项目步入结算周期,
毛利率和业绩增速有望保持较高水平。

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万科作为国内优质龙头开发房企,住宅开发持续受益集中度提升,同时前瞻布局
物流地产、长租公寓等地产细分领域,拓展新的业务模式。未来万科如何继续多元化?郁亮再次重申,收敛聚焦不是不做其他业务了,不是砍树,是修剪调整。

财报显示,截至报告期末,万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间。截至目前,万科长租公寓业务已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品。报告显示,期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为万科租赁住宅业务发展提供了资金支持。

万科认为发展机遇依然存在,中国城市化进程仍在继续,房地产开发还会维持较大规模,人民美好生活还需要更多的内容供应和空间服务,但企业转型也绝非易事。万科要基于战略,明确发展方向,聚焦主航道,巩固提升基本盘。

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