北京调查租房贷:中介机构钱从哪里来的?

【 市 场 关 注 】

又到一年租房季,房租涨了吗?

摘要:8月17日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等…

  • 8月13日,财政部公布2018年7月财政收支情况,1-7月累计,国有土地使用权出让收入31548亿元,同比增长35.1%。其中与土地和房地产相关税收中,契税3412亿元,同比增长16.5%;土地增值税3713亿元,同比增长13.5%;房产税1774亿元,同比增长7.5%.

  • 8月16日,住建部官网发布消息,今年1-7月,全国棚户区改造已开工407万套,占年度目标任务的70%,完成投资9900多亿元。2018年《政府工作报告》强调,启动新的棚改三年攻坚计划,今年开工580万套。这也意味着,目前该目标已完成7成。

  • 8月17日,住房城乡建设部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。约谈指出,今年以来,各地全面贯彻落实党中央、国务院决策部署,认真落实房地产调控主体责任,因城因地综合施策,调整供应结构,遏制投机炒作,房地产市场总体保持了平稳运行。但是,近一段时间,部分城市房价出现过快上涨,须引起高度重视。

  • 2018年1-7月份,全国房地产开发投资65886亿元,同比增长10.2%,增速比1-6月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资46443亿元,增长14.2%,增速提高0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.5%。

记者近日采访了几位在外打拼的小伙伴,了解他们近期的真实租房体验,并走访各大中介机构,以便大家了解近几月租房行情和中介惯用租房套路。

  8月17日,北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。昨日,北京市住建委相关负责人重申,市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实将从严处罚。

【 一 周 综 述 】

北漂创业青年小Z:“我最近刚搬到了朝阳区大悦城附近的68平米的一居室,房子还行,一开始房东要8100元,最后讲到了7500元,北京房租太贵了。其实本来只计划租个5000元左右,但看了半天发现在北京5000元根本找不到比较干净、像样的房子。”

  昨日,据媒体报道,杭州的一家名为“鼎家”的长租公寓公司宣布破产,据租客反映,鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租,实际上是让租户在不知情的情况下使用了“租房贷”,租客“莫名其妙背负了一笔贷款”,违规“租房贷”成为舆论指责的焦点。昨日,北京也有市民反映类似的情况。对此,市住建委相关负责人表示,市住建委已经会同市银监局、市金融局等启动调查“租房贷”,将严查这些中介机构的资金来源和流向,一旦查实违规行为,将从严处罚。

上周楼市小幅震荡,据上海中原地产数据显示:上周(8.13-8.19)新建商品住宅成交面积13.3万平方米,环比减少0.5%。

北漂国企小白领W小姐:“现在住在西城区,最近合同到期想要续签,因为房子自己做了很多软装,交通便利离单位也近,不是很想搬,而且搬家太麻烦了。但房东想要再涨400元,中介还要收我续租服务费,太不划算了,我只能一边在和中介磨嘴皮让房租不要涨,一边再看看别的房子。要是没有父母的支持,西城区的房子肯定是不敢租的,早就搬到6环外。”

  关注

上周成交前十项目中没有一个一次性交易量超过百套,的确有再次走弱的信号。尽管近期市场成交活跃表现好于去年同期,但是在调控的大背景下不具备持续反弹能力。近期一些认筹的项目来看,一次性全部认购完的项目越来越少,说明购买力在减弱,因此市场的休整也是意料之中的事情。不过从近期投放项目来看多在成熟板块,市场接受度较高,预计在经过重新蓄水后,成交还有向上动力,8月的翘尾将是大概率事情。

上海外企美女L小姐形容自己的租房经历为“惨不忍睹”:“我现在住虹桥附近,住的算是老房子里面环境非常好的了,很干净还靠近地铁,在一室户里面算面积大的,有50多平,房租要涨到5900元我也还可以承受,但离市区太远。现在合同快要到期了,想按照相同标准,找更靠近市中心的一室户,但搜索结果为零。”

  缺口400万间?与事实不符!

近期北京深圳等城市房租快速上涨成为市场焦点。相比之下同为一线城市,上海租金非常稳健。尽管每年6-8月是毕业季,但是今年租金涨幅并不显著。7月上海中原租赁指数显示只有238点,比2月最高点还有1个点的差距。总体来看,租金自2016年触及历史高位后一路震荡下行,当前处于震荡格局。

北京月租金交多少?

  中国房价行情网给出了一份全国主要城市租金情况的数据,7月全国主要城市房租同比涨幅排名中北京居于第六位。各方对租金的上涨已经没有了疑问,但“到底是谁推动了租金的上涨”成了争论的一个焦点。

上海租金之稳主要有几方面因素:

据我爱我家研究院分析,今年前四月,北京三分之一的租客租金承受能力在每月4000-6000元之间,25%-30%的租客租金承受能力在每月6000-8000元之间。整体上,1-4月月租金在6000-8000元、8000-10000元的占比在持续扩大,租客的租金支出呈增长趋势。

  有声音认为,北京的拆违是房租上涨的主要推手。有自媒体引用官方数据称,“2016年之前,北京每年的拆违任务是1500万平方米左右,2016年拆违完成量是2979万平方米,2017年的计划是4000万平方米,实际完成是5985万平方米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平方米,而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平方米,最近北京拆掉的几乎八分之一,这显然对房租的上涨是有刺激的。”而一些机构发布的数据更是把两者联系在一起:“仅北京而言,租赁人口共800万人,目前租赁房源量约为350万间,面临着400万间以上的租赁缺口。”

1、上海人口常住人口呈现流出格局,市场需求减少。2015年上海常住人口首次出现流出,2017年则继续流出。租房是消费,需求减少的背景下难以支撑价格走强。

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  对此,昨日北京房产中介协会会长李文杰表示,违建拆除是理所当然的,这些建筑本身具有较大的安全隐患,不适合居住。北京近几年拆除的违法建设中,80%是非居住类违法建筑,北京拆违的规模还不及上海。拿拆违总量的数据来说事,明显不客观。这其中确实会新增一部分需求,特别是一些针对低价租赁住房的需求,北京推出和发展租赁型职工集体宿舍,就是帮助他们解决居住需求。

2、供应端充分。除了传统整套租房外,还有长租公寓参与市场竞争,其实一些快捷酒店也有部分包月等短租服务,市场细分程度高,提供选择多。而传统租赁市场中,由于今年销售市场不佳,挂牌时间长,对房东而言空关一个月就是一个月损失,由售转租的也有一定比例。

数据来源:我爱我家研究院

  针对“北京存在400万间以上的租赁缺口”的说法,李文杰表示,简单按人均一间房的测算缺口并不科学。根据中介协会等调研数据显示,成套住宅大约每套租赁人口为3.6人,而每套房屋平均有2.3个房间。

3、市场充分竞争。大型中介因为成本关系,对于租赁业务感兴趣程度低些,但是上海小中介确非常乐忠于此类业务,尤其是一些“夫妻老婆店”,对小区情况以及和业主非常熟悉,手里也有不少客户,挂牌到成交流转速度快。其次,把房子租给长租公寓虽然也是一种方式,但上海房东似乎更精明,一方面不会给别人赚差价,另一方面自己对于租客的选择有自主权,可以不借给资质不高的租客,避免不必要的麻烦,所有并不是所有人都乐于接受这种方式。

一线城市房租下降了?

  观点

4、上海未来房租难出现非正常上涨。上海自去年推出租赁住房用地后拿地的都是国企或央企,预计1年后这些房源将陆续上市,届时这些房源租金是重要参照系。这些房源将起到租赁市场“压舱石”作用。

真相是——环比下降,同比仍涨涨涨!

  中介协会:拆违不是本轮租金上涨主要因素

中证君走访多家房产中介发现,就北京而言,4月后北京市部分地区房租有所下降,降幅在100-300元不等。

  李文杰介绍,2017年以来拆除的违法建设合计7625万平方米,80%属于非居住类,仅有20%、1525万平方米左右作为居住使用,按人均租住建筑面积估算影响人口近60万人。这部分人,有不少已经流出北京。据了解,2017年以来同期北京常住人口净流出在10万人以上,其余的转化为衍生租赁需求,就近搬入周边合法的居民村民住房租住。租赁总需求减少的同时,住房供应在不断增加。据统计,2017年本市新增住房9万套、今年以来新增7万套,累计新增16万套,按套均可住3.6人计算,可吸纳租赁人口57.6万,这些住房68%分布在租住较为集中、租金较低的郊区,租赁市场供应总体有保障。需求和供给一减一增,供求关系实趋改善,“可以说,拆违带来的需求增加不是这轮租金上涨的主要因素”。

对于北京东城区、西城区等地理位置好、靠近市中心、交通便利或装修较好的房屋租金略有上涨,但大多保持原租金不变。21世纪房地产租房经理人介绍,“一般临近毕业季时房租肯定会涨,但在北京,5月的租金相比4月反而略有下降。”

  李文杰表示,北京的住房租赁市场确实存在供需矛盾,所以加大供应仍是目前需要重点发力的方面。为此市住建委已经提出了明确的措施,迅速开工建设、分配、收购转化、改建一批租赁住房,多种渠道增加租赁房源供给。

记者还发现,不仅房租报价有所降低,实际成交价格还可能更低。记者以租客身份与多位房东沟通时发现,多数房东愿意在报价的基础上让价100-300元。

  聚焦

除北京外,其他一线城市房租环比上月也略有下降。不要高兴得太早,一线城市房租上涨整体趋势没有变化。

  北京将严查中介机构资金来源和流向

据中国房地产业协会主办的中国房价行情网4月份数据显示,北京、上海、广州、深圳房租每平米每月平均单价为93.07元、76.50元、52.40元和81.82元,环比上月仅深圳上涨1.1%,北上广环比分别下降1.85%、0.61%、0.02%。而同比去年,北上广深房租分别上涨5.5%、9.29%、7.16%和13.31%

  有自媒体曝出,有租客通过长租公寓租房时,租房中介表面上承诺“押一付一”,实际上在里面嵌套了一个第三方租房贷款。甚至有媒体曝出,一些房产中介一手撮合房东和租客,另一手用租客的信用向银行贷款,转手再用从银行贷得的资金批量高价圈占更多房源。

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