楼市入秋 房企加紧“御寒”

南京、重庆等多个城市启动了又一轮房地产调控。本轮地方政府的调控虽然着眼点不同,但对下半年的楼市交易将产生重要影响。

房地产市场继续回暖。根据国家统计局15日发布的数据,今年前四个月,房地产投资增速、到位资金增速均创下新高。

中秋将近,天气微凉。

一家房产机构高层指出,上半年不少开发商对楼市还有较高的预期,然而经过7个月时间以及近期又一轮调控,开发商对后期的期待做出了重新调整。

投资增速创新高

各大房企年中业绩会刚刚散场,喧嚣过后,楼市也渐渐冷了下来。

据国家统计局今年1-7月全国房地产开发投资和销售数据,在市场销售额方面,全国商品房销售额增速为14.4%,增速环比扩大1.2个百分点。业界认为,销售额增长速度加快,一方面表明销售市场较好,另一方面也反映出开发商现金回流的需求。“加快三四线城市项目现金回流的速度,可能会成为不少房企接下来重要的策略。即使利润低一些,也会加快资金的回笼,以保证资金的安全性。”一家房产机构分析师说。

数据显示,2019年1~4月份,全国房地产开发投资34217亿元,同比增长11.9%,增速比1~3月份提高0.1个百分点。该增速也是近一年来的新高。

在中报亮眼数据的背后,各家冷暖自知。即便年初大家已有意识地放慢了前进的脚步,但由于各大房企拟定的全年目标本身就不高,因此上半年的销售完成情况普遍仍维持在目标销售额的40%左右。

扰乱楼市秩序“违法”

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上海易居房地产研究院数据显示,今年8月,4个一线城市成交面积环比下降
19%,同比下降16%;18个二线城市成交面积环比下降
10%,同比增长6%;18个三四线城市成交面积环比下降 4%,同比下降 17%。

8月13日南京市住房保障和房产局发布消息,将在南京全市范围暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房。南京由此成为继上海、深圳、杭州、西安等城市之后,第7个暂停企业购房的城市。

从区域分布来看,东部地区尤其是长三角等地的市场回暖对房地产投资的带动十分明显。数据显示,1~4月份,东部地区房地产开发投资19043亿元,同比增长10.8%,增速比1~3月份提高0.5个百分点;中部地区投资7177亿元,增长8.7%,增速提高0.3个百分点;西部地区投资7083亿元,增长18.4%,增速回落0.5个百分点。

其中,8月百强房企权益口径业绩较7月微降1.7%,更是低于1月-7月均值。TOP30房企中,有11家单月业绩环比下降。进入今年下半年,百强房企的销售规模已连续两个月出现下滑。

业界认为,虽然企业购房的市场有限,然而暂停企业购房的意义更大,堵住部分投资客入市渠道的时候,也传递了调控不会放松、楼市将继续收紧的信号。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,今年1~4月份全国房地产开发投资额同比增幅为11.9%,比预期的数据明显要好。主要原因在于,第一是房企当前资金状况较好,其投资的动力更加充足,包括拿地和开工等方面积极性开始增强。第二是从房企战略扩张的角度看,依然认可今年房地产的销售等行情。部分城市也积极推出了人才购房政策等,这都会使得房企开发投资的信心进一步增强。

楼市真正入秋。

南京暂停企业购房的次日,重庆发布了新的调控政策。着眼于整顿房地产销售秩序,重庆此次的楼市政策还联合了公安局,其力度之大为此前所少见。

在房地产到位资金方面,数据显示,1~4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1~3月份提高3个百分点。该增速也是创下了近期的新高,尤其是近两月的增幅大幅提高。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

下半年基本暂停拿地

按重庆市国土房管局联合重庆市公安局8月14日的专题会议,房企和中介机构如有造谣传谣、炒卖房号、非法集资、造假骗贷等行为,可能会被认定为房地产领域的违规犯罪行为。此外,通过炒卖房号、违法收取购房人所谓“指标费”“茶水费”等购房款以外的其他费用,也将被认定为非法牟利的行为。

定金及预收款、个人按揭快速增长,说明了房地产市场销售的回暖程度。数据显示,1~4月份,商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%,降幅比1~3月份收窄0.6个百分点。

从往年经验来看,刚经历了6月的业绩冲刺之后,7月和8月的楼市出现降温并不令市场意外。市场的短暂下行往往被视为“季节性调整”或“技术性调整”,毕竟不少房企习惯的上下半年销售比例为“四六开”,因此无论上半年业绩完成得如何,各大房企依旧对下半年完成业绩目标很有信心。

分析师认为,将扰乱楼市秩序上升为违规以至违法的高度,在楼市调控中并不多见。然而针对房企以及中介机构收取所谓“茶水费”等行为的规范,将对遏制场外加价的行为产生重要影响。

中原地产首席市场分析师张大伟对第一财经记者分析,在今年1~2月房地产市场相对低迷的情况下,信贷宽松叠加部分城市的政策放松,楼市在3~4月份再次出现了复苏企稳。拆分单月数据看,4月销售面积12256万平米,销售额1.21万亿,同比上涨了13.9%,销售面积同比上涨1.3%。

但今年的市场下滑,还有一个不可忽视的背景,即调控继续施压,融资渠道大幅收紧。

一线城市深圳也于近日出台了调控细则。继深圳市发布“7·31新政”后,8月14日深圳市规划国土委又发布了执行细则,这其中一个较新的条例是,个人购房的限售时间,将被写进房产证。

除了销售的回暖,房地产企业融资难也明显缓解。根据中原地产研究中心统计,在今年4月创造单月融资2600亿后,5月前2周,虽然遇到小长假,但房企的融资额继续高位运行,截至日前,已经发布融资接近800亿。房企的融资成本继续降低。

7月30日召开的中央政治局会议首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,体现了中央控制房价上涨的决心,业内普遍认为下半年各地调控政策松绑的可能性几乎为零。

其操作细节大致为,以购买网签时间为准,今年7月31日之前购买的商务公寓和住房不在限售之列;此后购买且属禁止转让范围的,商务公寓自登记之日起5年内、商品住房自登记之日起3年内不予办理转移登记,并在不动产权利证书“附记”栏中记载。

在资金面大幅改善的情况下,房企也加快了开发投资的脚步。数据显示,今年1~4月份新开工数据同比增幅为13.1%,数据继续呈现涨幅扩大态势。

同时,在资金端,央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。日前,监管部门又严令限制资金流入房地产行业,特别是近年来炙手可热的ABS融资、房地产信托。即便各大港股上市公司热衷的海外融资渠道,也变成了“只能用于借旧换新,不得增发新债”。

在城市展开新一轮调控之前,福建已经在全省展开了楼市大整顿。

严跃进说,从新开工的动作来看,企业积极进行新开工。尤其是近期房屋销售行情还不错,很多企业对于后续房屋销售的乐观情绪也在增强。对于开发商来说,若是资金压力不大,那么高周转的模式就会重新启动,进而体现在新开工等领域节奏的加快。

受此影响,开发商在投资和拿地中变得谨慎而迟疑。

据福建省住建厅8月9日发布的信息,福建省住建厅等八部门将展开对福建楼市的整顿。包括房企垄断房源、捂盘惜售或者变相囤积房源以及操纵房价等22种行为,被列为重点整治对象。而对开发商在取得商品房预售许可证前,通过认购、认筹、售卡等方式向购房者收取定金等费用的行为,将被认定为违规以至违法行为。

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在今年的中期业绩会上,一贯高调的融创董事会主席孙宏斌明确表示,公司下半年基本暂停拿地,“除非有特别好的机会,不然基本上在拿地这块目前是停止的”。此外,包括富力、旭辉在内的多家房企掌门人,均在不同场合表达过类似“暂停拿地”的观点。

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